De verduurzaming van huurwoningen, oorspronkelijk bedoeld om klimaatverandering tegen te gaan en de woonsituatie van huurders te verbeteren, speelt vooral vastgoedeigenaren in de kaart. Onder het mom van verduurzaming weten verhuurders de huurprijzen op te schalen en zich te onttrekken aan de maximale jaarlijkse verhogingen. Amsterdamse en landelijke huurdersverenigingen herkennen het probleem.
Het blijft opvallend stil na de invoering van de Wet betaalbare huur, die op 1 juli 2024 in werking trad. Het nieuwe raamwerk aan regels, opgesteld door het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, had als doel om betaalbare huren in Nederland opnieuw te introduceren en te waarborgen. Specifiek richtte het ministerie zich op een huurverlaging voor zo’n 300.000 woningen.
De wet verdeelt het huuraanbod in drie subcategorieën, afhankelijk van de prijs en kwaliteit van een huurwoning. Voor de eerste twee categorieën geldt een prijsplafond, bedoeld om huurders te beschermen tegen buitensporige lasten. In de vrije sector daarentegen behouden eigenaren de vrijheid om huurprijzen naar eigen inzicht vast te stellen. Het is dan ook weinig verrassend dat vastgoedinvesteerders alle mogelijkheden aangrijpen om panden in het hoogste segment te exploiteren.
Labelsprong en hogere huurprijzen
Verduurzaming blijkt daarbij een effectief middel, zoals ook blijkt uit een rapport van ABN AMRO. ‘De wet biedt de mogelijkheid om een woning alsnog in de vrije sector te exploiteren na een verduurzamingsrenovatie,’ stelt het onderzoek. Dit komt door de hoge waarde die wordt toegekend aan de duurzaamheid en het energielabel van een woning. Het Woningwaarderingsstelsel (WWS), dat simultaan met de Wet betaalbare huur werd ingevoerd en woningen punten toekent op basis van onder meer oppervlakte, WOZ-waarde, aantal voorzieningen en duurzaamheidsindex, kent tot 77 punten toe voor een verbetering van het energielabel. Dat is meer dan een derde van de punten die nodig zijn om een woning in de vrije sector te verhuren. ‘In veel gevallen zorgt een labelsprong ervoor dat de woning in het vrije segment blijft, terwijl de verduurzamingskosten relatief beperkt blijven,’ aldus ABN AMRO.
Bovendien staan huurverhogingen na woningverbetering los van de jaarlijkse maximale huurverhoging. Dit geeft vastgoedinvesteerders de ruimte om, na verduurzaming of andere verbeteringen, een extra huurverhoging door te voeren die boven de vastgestelde normen uitkomt (zie tabel).
| Sector | Aantal punten WWS | Huurprijs (2025) | Maximale jaarlijkse huurverhoging |
| Sociale Sector | t/m 143 punten | Max. 900,07 euro | 5,8% |
| Middenhuur | 144 – 187 punten | 900,07 – 1184,82euro | 7,7% |
| Vrije Sector | 187+ punten | 1184,82+ euro | 5,5% |
Bron: Rijksoverheid
Winstmaximalisatie en afhankelijkheid
Mathijs ten Broeke, woordvoerder van de Woonbond, ziet een directe correlatie tussen verduurzamingsprojecten en hogere huurprijzen. ‘Duurzame aanpassingen lijken op papier aantrekkelijk, maar brengen in de praktijk vaak weinig comfort met zich mee voor bewoners. Het zijn maatregelen die op zich niet verkeerd zijn voor de woning, maar vooral gedaan worden voor een hogere maximale huurprijs.’ Daarnaast bestaat er weinig controle op de duurzaamheidsaspecten die een energielabel definiëren. ‘Een woning met een goed energielabel is niet direct duurzaam. Het energielabel checkt voorlopig alleen welke duurzaamheidsaspecten een huis bezit, maar niet de directe uitwerking daarvan. Zo kan je driedubbel glas bezitten, maar als je kozijn verrot is tocht het alsnog. Dan overstijgt het middel het doel.’
Volgens de Woonbond zou de rijksoverheid het principe moeten omdraaien; geen bijbetaling bij verduurzaming, maar huurverlaging wanneer dat niet gebeurt, de huurder in gebreke wordt gesteld. ‘Het zou een goede verandering zijn als een huis met enkel glas als gebrek wordt aangemerkt. Niet alleen is het achterhaald, het is ook nog eens een eenvoudige ingreep. Dan krijg je dat de huurder verplicht is te verduurzamen, totdat het gebrek is verholpen. Dat is haalbaar, het betreft slechts een politieke keuze.’
Het onderliggende probleem? ‘In alle keuzes die er worden gemaakt staan de verhuurders voorop. De politiek wil hen te allen tijden te vriend houden. Het moet voor de huurder aantrekkelijk blijven, alleen dan zullen er huurwoningen voor huurders bestaan. Zo redeneert de politiek. Als de afhankelijkheid van private huurders niet verandert, blijft winstmaximalisatie voorop staan en worden er geen maatregelen doorgevoerd die de huurder bijstaan en beschermen.’