De stad lijkt ontzettend vol. Maar wie goed kijkt, ziet dat er eigenlijk heel veel onbenutte ruimte is, zo betoogt stadsplanoloog Guido Wallagh (59). ‘Waarom zou je niet ook in een kantoorpand kunnen wonen en de lege vergaderruimte aanbieden voor een orkestrepetitie?’
Als we beter gaan kijken, zo stelt u, zien we dat de stad vol ‘verborgen leegstand’ staat. Wat bedoelt u daarmee?
‘We zijn geneigd om te kijken naar de drukke delen van de stad: de overvolle wallen of het winkelgebied. Dat is slechts een fractie van de stad. Als je je realiseert dat bijna elk kantoor meerdere dagen per week nagenoeg leeg is en we sinds corona vaker thuiswerken, dan durf ik te stellen dat elke meter kantoor in Amsterdam voor de helft van de tijd onbenut blijft.
‘Tel daar alle schoolgebouwen, kerken en andere grote ruimteslurpers bij op, waar na 16.00 uur doorgaans niemand meer is, en je zou schrikken van hoeveel ruimte we geen gebruikmaken.’
Er bestaan al concepten als Mr. Green Offices en Spaces, die coworkingplekken aanbieden die door meerdere bedrijven gebruikt kunnen worden. Is dat geen oplossing?
‘Die bedrijven bieden eigenlijk een hele kleine variatie op wat al bestaat. Een pand blijft nog steeds primair een kantoorpand, maar dan voor meerdere bedrijven. Maar we zien zelfs na corona dat iedereen gewoon weer op dinsdag en donderdag in de file staat. Maandag en vrijdag blijven notoir thuiswerkdagen. Je houdt dus dat coworkingplekken op dezelfde dagen leegstaan.’
‘Ik denk dat de oplossing ligt in een veel radicalere herindeling van de beschikbare ruimte. Waarom zou je in een kantoorpand niet ook kunnen wonen? Waarom zou je een lege vergaderruimte op vrijdagmiddag niet aanbieden aan een orkest als repetitieruimte? Dan gaat zo’n gebied leven.’
Maar lopen we dan niet vast op regelgeving? Kan zo makkelijk van het bestemmingsplan worden afgeweken?
‘Nee, dat blijkt nog erg moeilijk’, lacht Wallagh. ‘Woningcorporatie Stadgenoot heeft ooit als pilot twee panden gebouwd die elke bestemming konden krijgen: wonen, werken, hotels, retail. Vanuit de gedachte dat alles waar behoefte aan is, kan opkomen. Maar toen bleek dat als je aan álle bouweisen wil voldoen, het het duurste gebouw van Nederland wordt.
‘Ons ruimtelijke ordeningsregime is nog erg ingericht in hokjes. Dat zou eigenlijk veel flexibeler moeten zijn, net als de wensen van de moderne werkende mens. Er wordt te weinig gespeeld in de planologie.’
Als er zoveel verborgen leegstand is, waarom bouwen we dan eigenlijk nog nieuwe kantoren? Jaarlijks wordt gemiddeld 95.000 m2 kantoorruimte bijgebouwd in Amsterdam, maar nog meer vierkante meters kantoor krijgen jaarlijks een andere bestemming. Dat voelt tegenstrijdig.
‘Met die nieuwbouw is iets paradoxaals aan de hand. Woningen lijken met de tijd in vastgoedwaarde en waardering te stijgen. Mensen wonen liever in een oud grachtenpand dan in een nieuwbouwcomplex. Maar bij kantoren is de cultuur: nieuw is beter. Projectontwikkelaars denken zo beter in te kunnen spelen op de wensen van de werknemer: een flitsend kantoor met de sfeer van een luxehotel.’
‘Maar er wordt zelden aan die werknemers gevraagd waar zij nou echt behoefte aan hebben. En schijnbaar denken vastgoedeigenaren en ontwikkelaars nog steeds dat nieuwbouw goedkoper en efficiënter is dan het ombouwen van een bestaand pand. De flexibiliteit om kantoorpanden zó te maken dat ze kunnen worden aangepast aan veranderende behoefte, mist momenteel volledig.’
Vastgoedeigenaren en huurders zien toch ook dat hun kantoor de halve week leeg staat. Waarom zijn zij niet massaal bezig met het opzetten van nieuwe hybride kantoorconcepten?
‘Dat heeft denk ik drie oorzaken. Allereerst is die verborgen leegstand niet zichtbaar. Daar ligt bijvoorbeeld een taak voor journalisten. Maak inzichtelijk hoeveel er leeg staat! Pandeigenaren zouden zich rot moeten schamen om al die leegstand. Daarnaast is er momenteel geen financiële prikkel, want verborgen leegstand kost pandeigenaren niets. Daar kan de gemeente een rol spelen: bestraf leegstand met een boete.’
‘Maar misschien wel het allerbelangrijkste: werknemers moeten vocaler worden over hun wensen. Ik merk dat mensen langzamerhand andere eisen gaan stellen aan hun werkomgeving. Je ziet nu al dat scholen ook woonruimte moeten aanbieden aan leraren om vacatures te vervullen. De verandering gaat echt van onderaf komen, vermoed ik.’
Hebben we hier niet ook te maken met de ego’s van bedrijfseigenaren? Willen mensen aan het einde van de dag niet gewoon hun eigen naam op de deur?
‘Ik zou zeggen: zet je naam extra groot op de deur! Als jij een concept kan aanbieden waar kan worden gewerkt, gerecreëerd en gewoond, wees daar trots op. Gaan er meerdere bedrijven in, zet allemaal je naam op de deur. Het kan jouw unique selling point worden: plaats bieden aan werken èn wonen. Zoals Philips al deed in de 19e eeuw, maar dan hier in de stad.’
