De Tweede Kamer gaat de Wet Betaalbare Huur van Hugo de Jonge versneld behandelen, werd vandaag besloten. De wet moet via een puntensysteem, zoals voor de sociale huur al het geval is, ook de middenhuur gaan reguleren. Tegenstanders vrezen dat kleine particuliere verhuurders, in Amsterdam goed voor relatief veel woningen, massaal hun huizen gaan verkopen als de wet het haalt, waardoor het aantal betaalbare huurwoningen juist afneemt.
Met de Wet Betaalbare Huur hoopt demissionair minister Hugo de Jonge de hoge huren in de vrije sector aan banden te leggen. Via de wet moet niet alleen voor sociale huurwoningen, maar ook voor huurwoningen in het middensegment, een maximumhuur gaan gelden. Die maximumhuur wordt bepaald via een puntenstelsel, waarbij onder meer oppervlakte, waarde van het huis en isolatie bijdragen aan de maximumhuurprijs. Waar de maximale prijs voor sociale huur 880 euro is, zou dat voor de middenhuur 1.123 euro worden. De wet moet nog door de Tweede en Eerste Kamer.
Volgens De Jonge moet de wet ervoor zorgen dat ‘politieagenten, zorgpersoneel en onderwijzers’ weer in de stad kunnen wonen ‘waar ze zo hard nodig zijn’. Volgens het ministerie zou de huur voor ruim 300.000 woningen met gemiddeld 190 euro omlaag gaan en het aantal betaalbare huurwoningen met 113 duizend toenemen. Voor huurders zou het een welkome verandering op de oververhitte huurmarkt zijn, maar vanuit rechtse partijen klinkt ook kritiek, waardoor het onduidelijk is of de wet het zal halen.
Verkoopgolf
Tegenstanders VVD en BBB vrezen dat verhuurders hun woningen massaal te koop aan zullen bieden, waardoor de krapte op de huurmarkt nog groter wordt. Ook bij PVV en NSC speelt die zorg. De Jonge maakte daarom al een aantal aanpassingen in de wet, bleek dinsdag uit het definitieve wetsvoorstel. Zo staat er een uitzondering in voor verhuurders van nieuwbouwwoningen die tot 2026 worden gebouwd. Om de nieuwbouw op gang te houden mag voor die woningen tien procent meer worden gevraagd. Ook mag de huur jaarlijks iets meer worden verhoogd: een procentpunt meer dan de cao-loonontwikkeling.
Voor dure woningen mag via de ‘WOZ-cap’ de WOZ-waarde maar voor 33 procent meetellen in het puntenstelsel. Dit moet voorkomen dat een pand dat door de ligging in bijvoorbeeld de binnenstad van Amsterdam veel waard is, te hoog gewaardeerd wordt, terwijl het wel klein of van slechte kwaliteit is. Een derde tegemoetkoming van De Jonge aan verhuurders is dat voor zulke dure woningen, die door de ‘WOZ-cap’ terugvallen tot onder de middenhuurgrens van 1123 euro, de maximale huur van 1123 euro mag worden gevraagd. Ook als de maximale huur volgens het puntenstelsel op 800 of 900 euro zou uitkomen.
De Gemeente Amsterdam sprak zich eind januari, op vragen van de NOS, al uit voor de wet. ‘Extreme huurprijzen sluiten te veel mensen uit van een goed en betaalbaar dak boven het hoofd’, zei de gemeente daar toen over. Juist voor particuliere huurders zou de wet dat probleem deels kunnen verhelpen, want in de particuliere huur zijn de huren de afgelopen jaren het hardst gestegen, stelt Paul de Vries, woningmarktexpert van het kadaster.
‘Voor sociale huur zit er natuurlijk al een maximum aan, maar juist voor huurders van kleine particuliere verhuurders, is de huur het hardst gestegen. Vooral jonge mensen waren daarvan de dupe. Als de wet het haalt zijn die jonge huurders in principe de winnaars. Mogelijke verliezers zijn verhuurders, die genoodzaakt zijn hun woning te verkopen, omdat verhuren niet meer rendabel is. Dat is wel echt een punt van zorg.’ Die huizen zouden dan uit de huurmarkt kunnen verdwijnen, waarschuwt De Vries. ‘Als particuliere verhuurders hun huizen verkopen, worden die namelijk vooral gekocht om zelf in te wonen, door koopstarters.’
Veel kleine particuliere verhuurders in Amsterdam
Het kadaster publiceerde afgelopen oktober nog een onderzoek naar kleine particuliere verhuurders, met maximaal acht woningen. Landelijk heeft die groep 4,4 procent van de woningvoorraad in bezit: 355 duizend woningen. Per 1 juli 2023 stonden in Amsterdam verreweg de meeste van die huurwoningen en ligt het aandeel aanzienlijk hoger. Ruim 10% van de verhuurde woningen van kleine particuliere verhuurders staat in de hoofdstad. Ruim 35 duizend woningen dus, goed voor 7,7 procent van de Amsterdamse woningvoorraad.
Als de wet het haalt is er een reëel risico dat met name die kleine particuliere verhuurders hun woningen te koop zetten, denkt De Vries. ‘Grote verhuurders gaan hier geen last van hebben, maar voor veel kleine particuliere verhuurders kan dat wel zo zijn.’
‘Woningmarkten zijn heel lokaal’, stelt De Vries. Juist in een stad of wijk waar kleine particuliere verhuurders veel huurhuizen bezitten, kan de wet dus grote gevolgen hebben. Of de tegemoetkomingen van De Jonge de mogelijke verkoopgolf wat kunnen afzwakken, durft De Vries nog niet te zeggen. ‘Uiteindelijk is het probleem dat de marktprijzen op dit moment zo hoog zijn. Los van of je die prijzen moet reguleren, moet die krapte natuurlijk worden opgelost.’