De Amsterdamse gemeenteraad behandelde donderdagochtend de opkoopbescherming, een maatregel die huizenkopers verplicht hun woning zelf te bewonen. Kopers hebben daarmee een voordeel omdat beleggers, met wie zij concurreren, worden geweerd. Maar voor huurders zou het nadelig kunnen uitpakken, denken experts. ‘Een herverdeling gaat altijd ten koste van een groep mensen.’
De gemeente Amsterdam wil opkoopbescherming invoeren. Donderdagochtend werd het voorstel besproken in de gemeenteraad. De definitieve stemming die aansluitend zou plaatsvinden, is vooralsnog uitgesteld. Opkoopbescherming houdt in dat de koper van een Amsterdamse woning zijn huis zelf moet bewonen en vier jaar lang niet mag verhuren. De zogenaamde ‘zelfwoonplicht’ is van toepassing op huizen met een WOZ-waarde tot en met 512.000 euro in de hele stad. Het doel van deze maatregel is om de kansen van starters en middeninkomens op een koophuis te vergroten.
De zelfwoonplicht helpt kopers door de beleggende concurrent uit te schakelen, maar wat betekent dat eigenlijk voor de huurders? NAP Nieuws vroeg het twee woningmarkteconomen.
Pleisters plakken
‘Als je kijkt naar de schaarste aan woningen, dan zijn er twee dingen die je kunt doen’, zegt Mirjam Bani, woningmarktonderzoeker bij het economisch bureau van de ING. ‘Je kunt woningen toevoegen door bij te bouwen, maar dat kost veel tijd. Of je kunt de bestaande woningvoorraad herverdelen. De opkoopbescherming valt in die laatste categorie.’
‘De consequentie van deze maatregel is dat een herverdeling altijd één groep mensen helpt, ten koste van een andere. In dit geval zijn dat de huishoudens die zich richten op de huurmarkt.’ Bani illustreert dit met een voorbeeld: ‘Stel dat een koopwoning, die voor de invoering van de opkoopbescherming gekocht zou worden door een belegger, nu in handen komt van een starter. De belegger zou de woning verhuren, terwijl de starter er zelf in gaat wonen. Dat betekent dat er een huurwoning minder bij komt. De opkoopbescherming verandert dus niets aan de bestaande voorraad huurwoningen – de maatregel geldt alleen voor huizen die na de invoering gekocht worden – maar remt wel de groei van het aantal huurwoningen.’
‘Het gevaar dreigt dat er daarna een stapeling aan maatregelen volgt omdat het probleem niet helemaal is opgelost. Uiteindelijk is de woningmarkt het meest geholpen als we structurele oplossingen zoeken in plaats van pleisters plakken of woningen herverdelen. We moeten terug naar het kernprobleem: vraag en aanbod op de woningmarkt zijn niet in balans.’
Draconische maatregel in draconische tijden
Nic Vrieselaar, woningmarkteconoom bij de Rabobank, noemt de opkoopbescherming een ‘draconische maatregel’: ‘De gemeente gaat echt dingen verbieden, dat gaat ver.’ Hij zou liever zien dat mensen huizen mogen blijven verhuren, maar dat ze dat onder voorwaarden doen die wij als maatschappij belangrijk vinden. ‘Bijvoorbeeld dat we eisen stellen aan de betaalbaarheid en huurbescherming beter uitwerken. Dat is beter dan verhuur totaal afkappen, daarmee doe je teniet dat beleggers ook voorzien in een huurvraag.’
‘Maar aangezien het kabinet geen aanstalten maakte om iets te doen aan de woningmarktproblematiek, hebben gemeenten zelf het heft in handen genomen. Misschien zijn draconische maatregelen wel nodig in deze draconische tijden.’
Vrieselaar denkt dat de effecten van de opkoopbescherming voor huurders twee kanten op kunnen gaan. ‘Het zou goed voor de huurmarkt kunnen uitpakken als beleggers hun aandacht verleggen naar het bouwen van nieuwe woningen. Dan komen er voor huurders veel nieuwe huizen bij, dat remt de prijsstijging af en maakt het makkelijker om een huis te vinden.’
‘Aan de andere kant zal het ondanks de opkoopbescherming nog steeds lastig zijn om een huis te kopen en blijft het dringen voor een huurhuis. Het tekort aan huurhuizen kan bovendien nog groter worden omdat meer koophuizen door de maatregel in de koopsector blijven. Die krimp kan de huurprijzen opdrijven.’
Waterbedeffect
‘Het is een beetje een waterbedeffect’, zegt Vrieselaar. ‘Je drukt de markt ergens omlaag, maar dat betekent dat het ergens anders weer opbolt. Het is de vraag of starters en middeninkomens die er ondanks de zelfwoonplicht niet in slagen een huis te kopen, niet slechter af zijn. Zij moeten blijven huren tegen hogere prijzen en hebben het daardoor extra zwaar. De opkoopbescherming lost één ding op, maar het is mogelijk dat je een groter probleem elders veroorzaakt.’
De opkoopbescherming is donderdagochtend besproken in de Amsterdamse gemeenteraad, maar de stemming is uitgesteld en wordt waarschijnlijk schriftelijk. Volgens de woordvoerder van wethouder Wedemeijer is het nog onduidelijk wanneer de stemming zal plaatsvinden.