AMSTERDAM – Amsterdamse vierkante meters zijn goud waard: voor middeninkomens wordt het steeds lastiger om betaalbare woonruimte te vinden. En dus moeten starters op zoek naar een oplossing.
Benjamin Zurendonk (37) loopt naar de espressomachine in de gezamenlijke keuken. Zijn huisgenoten zijn er niet. ‘Het zijn oude vrienden van me. De één werkt freelance voor de VN, en van de ander weet ik niet waar hij uithangt.’ Zelf doceert Benjamin aardrijkskunde op een middelbare school. Hij heeft een vast contract en verdient prima, maar kan lastig een betaalbare woonruimte vinden voor zichzelf. ‘Dat gaan niet in je eentje. Dan zou ik eerst een wat langere relatie moeten hebben, eerst samen moeten wonen en dan samen een huis moeten kopen. Dat kan nog wel even duren.’
Hij is niet de enige die moeite heeft met het vinden van een woning. Met name koopwoningstarters en mensen met een ‘middeninkomen’
Een middeninkomen betekent dat je te veel verdient om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning. Die inkomensgrens ligt vanaf begin 2019 op €38.035 per jaar. Corporaties bieden weliswaar ook huurwoningen aan in het middensegment (tot een jaarinkomen van €42.436). Dat aanbod vormt slechts 10% van alle corporatiewoningen. Bovendien verdienen veel starters nog steeds te veel – en dus moeten ze op zoek naar een woning in de vrije huursector, die wordt gedomineerd door beleggers en hoge huren.. vinden steeds lastiger een betaalbare woning. Een bezichtiging is ontmoedigend: probeer maar eens hoger te bieden dan die lange rij geïnteresseerden. Nergens in Nederland worden woningen zo snel verkocht (gemiddeld na 39 dagen) en liggen de verkoopprijzen zo veel hoger dan de vraagprijs: gemiddeld €13.900.
Benjamin: ‘Afgelopen week werd ik plotseling echt boos. Waarom zou een verpleegster of docent, of een ander dienend beroep, geen plek kunnen hebben in deze stad waar we moeten werken? En dat terwijl marketingbureaus het grote geld verdienen met onbelangrijk werk. Dat is toch scheef?’
Maar hoe is die hausse ontstaan? Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarkt aan de Technische Universiteit Delft, verklaart die toenemende druk aan de hand van drie verschillende oorzaken.
‘Allereerst heeft Nederland al een aantal jaar te maken met een positief migratiesaldo. Sinds 2010 groeit het inwoneraantal jaarlijks met gemiddeld 70.000 mensen, van wie een belangrijk deel uit arbeids- of studiemigranten bestaat.
Die toestroom leidt tot een grotere vraag, op het moment dat de bouwproductie juist is gehalveerd. In de crisis is de overheid gestopt met het bouwen van huizen, waardoor het aanbod achterbleef toen de economie weer aantrok en de vraag steeg.
Tenslotte zijn de eisen voor het verstrekken van een hypotheek steeds strenger geworden en is het minder makkelijk om geld te lenen. De prijzen in Amsterdam stijgen zijn flink gestegen, dus is het moeilijker om een huis te kopen.’
Wie niet rijk is, moet slim zijn. Benjamin woont samen met drie mensen in een pand dat voor twee huurders bedoeld is. Dat is goedkoper en ‘het past prima’. Benjamin: ‘Ik sta niet hier ingeschreven, maar bij de zwager van mijn zwager. Die hebben samen een koophuis gekocht, dus daar kan ik voorlopig op papier wel blijven wonen. Het probleem is dat de stiefbroer van mijn huisgenoot op het huurcontract van dit adres staat. Als hij iets zou willen kopen met zijn vriendin, moet ik hier waarschijnlijk weg.’
‘Ik ben blij met waar ik woon – met een mooie achtertuin en korte afstand tot het centrum – maar het is rot dat ik dit snel zou kunnen verliezen. Daar heb ik geen zin in. Die keuze wil ik liever zelf hebben.’
Wie wel rechtmatig ingeschreven staat, is Zara Janssen Zij huurt sinds eind 2017 een volledig pand op de Korte Leidsedwarsstraat. Voor de torenhoge huur van ruim €5000 per maand vond ze een oplossing. Op de bovenste twee verdiepingen richtte ze een Bed and Breakfast in. ‘Ik kreeg het aangeboden door een kennis als een soort ‘package deal’. Hij had zelf al eerder iets soortgelijks gedaan, vertelde hij. Het gaat nu eigenlijk vrij goed. Gelukkig kan ik in de zomermaanden sparen voor het laagseizoen, anders had ik het niet kunnen betalen.’
Maar niet iedereen heeft de kans om een Bed&Breakfast te beginnen. Bestaat er een kans dat de hausse op de woningmarkt in Amsterdam zal afnemen? Hoogleraar woningmarkt Peter Boelhouwer: ‘Dat zal ik niet meer meemaken denk ik. Dit probleem zal in Amsterdam nooit echt worden opgelost.’
Een belangrijke verklaring voor de grote vraag en stijgende prijzen is de bijzonder lage hypotheekrente. ‘De lage rente zorgt ervoor dat er meer geleend kan worden. Maar als dat gebeurt, stijgen de huizenprijzen mee. Iedereen heeft immers een hoger budget’, licht Johan Conijn, emeritus-hoogleraar woningmarkt aan de Universiteit van Amsterdam toe. Vooralsnog zijn er geen tekenen dat de hypotheekrente (fors) gaat stijgen, maar er zijn wel andere maatregelen getroffen.
Het is bijvoorbeeld nu verplicht om af te lossen, bij het aanvraag van een nieuwe hypotheek. Dat betekent dat de maandelijkse woonlasten stijgen en dat remt de vraag af. Een tweede maatregel is de afbouw van de hypotheekrenteaftrek. Die aftrekpost, waarbij je de hypotheekrente mag aftrekken van je inkomen voordat je inkomstenbelasting betaald, heeft als doel het aantrekkelijker te maken om te investeren in een huis. Maar nu het aantal transacties het niveau van voor de crisis heeft bereikt, wordt de aftrekbaarheid geleidelijk verminderd. En dat is maar goed ook: het levert alleen maar problemen op volgens Conijn.
‘Die aftrek betekent vaak een stimulans om zoveel mogelijk schulden te nemen. Geen enkel land heeft zo’n hoge hypotheekschuld als Nederland en daar moeten we mee uitkijken. Een tweede is dat het voordeel van deze regeling toeneemt bij een hoger inkomen. Het speelt ongelijkheid in de kaart. Stef Blok begon in het vorige kabinet met het afbouwen van de rente-aftrek en het huidige kabinet bouwt de post nog sterker af. Toch pleitte Klaas Knot, voorzitter van De Nederlandsche Bank, onlangs voor een versnelde aftrek van 3.0%-punt per jaar. Dat lijkt me wat te veel van het goede.’
De maatregelen bieden perspectief, maar voorlopig zijn starters nog afhankelijk van hun eigen creativiteit. Zo heeft Benjamin nog troef in handen: ‘Zonder relatie is het nu inderdaad moeilijk om in aanmerking te komen voor een koopwoning. Misschien is het tijd om de filters op de datingapp een beetje bij te stellen.’