Amsterdam-Oost gentrificeert. In tien jaar tijd stegen de woningprijzen explosief. Hoe werkt dat, gentrificatie? En hoe reageren buurtbewoners – oud en nieuw – op hun veranderende buurt? In deel 2: het huis.
De Tweede Oosterparkstraat lijkt op het eerste gezicht een straat als vele anderen, maar achter de muren van deze ogenschijnlijk saaie straat gaat een groter verhaal schuil. Het verhaal van ‘gentrificatie’: het ‘opwaarderen’ van een buurt, door hogere huizenprijzen en een welvarende bevolking. We onderzochten hoe één pand ‘opgewaardeerd’ werd, exemplarisch voor een buurt en stad waarin wonen steeds duurder wordt.
Menno Berkhout weet nog precies waar hij vroeger de kasten en keukens uittekende die zijn kompaan Frank vervolgens in elkaar timmerde. Meer dan dertig jaar lang hield de Amsterdammer met zijn meubelmakerij De Wibaut kantoor in het souterrain van nummer 35 van de Tweede Oosterparkstraat. In de woningen boven en naast hem wonen allemaal sociale huurders. Tot 2014. Dan wordt het pand, van nummer 35 tot en met 47, verkocht.
Een verrassing is dat niet. “Er ging een lange periode aan de verkoop vooraf”, zegt Berkhout. Het pand zat bij corporatie en eigenaar Stadgenoot “in de verkoopvijver”, legt woordvoerder Pim de Ruiter uit. Dat betekent: om schulden af te lossen en de nieuwe verhuurdersheffing te kunnen betalen, verkoopt de corporatie in 2014 en 2015 honderden sociale huurwoningen aan projectontwikkelaars en vastgoedhandelaren. “De crisis speelde een rol, er lag druk op Stadgenoot om inkomsten te verwerven”, zegt De Ruiter. In heel Oud-Oost, de wijk waar de Oosterparkbuurt toe behoort, halveert het aantal goedkope huurwoningen tussen 2005 en 2015. Alleen in 2014 al verkopen corporaties meer dan tweeënhalfduizend sociale huurwoningen.
Zo ook de Tweede Oosterparkstraat 35-47. Op 3 februari 2014 verkoopt Stadgenoot het hele pand voor 2,2 miljoen euro aan OP2 B.V. – Oosterparkstraat 2 B.V – met renovatieverplichting. “Een schijntje” voor zo’n pand, zeggen kenners van de Amsterdamse woningmarkt. OP2 B.V. is twee weken eerder opgericht in een kantoor in Oud-Zuid, door vastgoedmagnaat Frans van Maarschalkerwaart (vermogen 13 miljoen euro, volgens Quote) en projectontwikkelaar Immo Consult. Vertegenwoordigers van het bedrijf gaan direct met de sociale huurders in gesprek, omdat de koper ook de rechten van de huurders overneemt. “Dat waren snelle jongens, vlotte dertigers”, zegt Berkhout. “Eerst zouden we terugkeren na de renovatie, maar onze huurprijs bleek te verdubbelen en we moesten zelf de voorzieningen aanleggen. De projectontwikkelaars wilden ons er gewoon uit.” OP2 koopt Berkhout uit, voor hoeveel wil hij niet zeggen. De sociale huurders moeten op zoek naar een ander huis.
In iets meer dan een jaar tijd wordt het pand volledig, “hoogwaardig” gerenoveerd. Alleen de voorgevel blijft staan, de rest wordt gesloopt en opnieuw opgebouwd. Aan de achterkant wordt tweeënhalve meter bijgetrokken, de achtendertig woningen krijgen bovendien een eigen tuin, balkon of dakterras. De krappe sociale huurwoningen van voorheen veranderen in krappe doch luxe koopwoningen, van rond de vijftig vierkante meter, met één of twee slaapkamers. In het voorjaar van 2015 brengt de makelaardij van Van Maarschalkerwaart de huizen op de markt. Vraagprijzen: tussen de 250.000 en 350.000 euro per woning.
De verkoop gaat snel, in twee maanden tijd worden vrijwel alle appartementen verkocht. Woonden er eerst vooral gezinnen en mensen met lage inkomens aan de Tweede Oosterparkstraat 35-47, de nieuwe kopers zijn welvarend. Vrijwel allemaal hebben ze goede banen in het bedrijfsleven. Veel werken er bij banken en financiële instellingen op de Zuidas. Er wonen expats van een Fortune 500-bedrijf. Artsen. Een advocaat. Een makelaar in dure woningen. Consultants. “Eén van de doelen van verkoop van sociale huurwoningen is een andere samenstelling van de buurt”, zegt Stadgenoot-woordvoerder De Ruiter. Dat is gelukt.
Lees ook deel 1: de sociale huurder