Gebouweigenaren zien de waarde van een nieuw kantoor stijgen als er een huurder in komt, zegt Van Rhijn van Colliers. Als het gebouw als kantoor niet meer te verhuren is, dan levert een hotel de gebouweigenaar meer op dan een broedplaats voor kunstenaars of studentenwoningen. Als een hotel binnen drie jaar goed draait, wordt het vastgoed meer waard, en dan zit er een huurder in die lang blijft zitten. Een hotelexploitant huurt meestal het gebouw voor lange tijd, om de investeringen in de inrichting rendabel te maken. Van Rhijn: “Hotels hebben meestal een huurcontract voor 25 jaar, terwijl een kantoor na vijf tot zeven jaar weer vertrekt.”
Niet elk kantoor kan een hotel worden
Alexander Kluit is manager van de hotelketen Apollo. In augustus opende Apollo een hotel in een grauw kantoorpand uit 1971 aan het Rembrandtpark in Nieuw-West. “Het leek wel of dit per ongeluk een kantoor was geweest”, zegt hij in het restaurant van het hotel. “Er zaten zelfs al zes liften in. De kern met noodtrappenhuizen en liften kon hetzelfde blijven, en de vloeren. De rest moesten we eruit slopen.”
Het Ramada Apollo Hotel is een voorbeeld van een gebouw waar de structuur ‘klopte’ voor een hotel. Een hotel heeft een goed geïsoleerde gevel, een ontvangstruimte, liften, noodtrappenhuizen, gangen en kamers nodig, en in lang niet elk kantoor zijn die aanwezig of eenvoudig in te bouwen. Als de basis van een gebouw niet goed is, is slopen en iets nieuws bouwen goedkoper.
Een voorwaarde voor een succesvolle transformatie is dat de eigenaar moet accepteren dat zijn gebouw minder waard is dan voor de crisis.
Hoeveel is een kantoorpand in waarde gedaald?
Kantoorpanden aan de onderkant van de Amsterdamse markt waren voor de crisis nog 1500 euro per vierkante meter waard, maar verkoopprijzen liggen nu soms zelfs lager dan 500 euro per vierkante meter, staat in diezelfde rapportage. Uni-Invest is een vastgoedfonds dat 1,2 miljoen vierkante meter aan veelal leegstaande kantoor- en bedrijfspanden bezit, waaronder het gebouw dat de Shi’s nu ombouwen tot Golden Tulip. In mei ging het vastgoedfonds over de kop. Twee private-equityfirma’s kochten het fonds voor omgerekend 300 euro per vierkante meter. Ter vergelijking: om in een bestaand kantoor een hotel te bouwen moet je rekenen op een investering van 800 tot 1000 euro per vierkante meter.
Hoeveel een gebouw minder waard is, verschilt per geval. “Structureel leegstaande kantoren zijn ontzettend lastig te taxeren”, zegt bouweconoom Philip Koppels van de TU Delft. “Normaal kijk je voor de taxatie naar de kasstroom van de afgelopen jaren.” Een structureel leegstaand pand heeft al jaren geen inkomsten opgeleverd, dus is er geen huurprijs die een indicatie kan geven van wat het gebouw nog waard is. Koppels: “Wat is dan realistisch? Dat is lastig te zeggen.”
Een afwaardering van 50 tot 60 procent is normaal, vergeleken met het bedrag waarvoor het pand voor de crisis in de boeken stond. Dat blijkt uit een voortgangsrapportage van de kantorenloods. Dan pas wordt het rendabel om van een kantoor een hotel te maken, omdat een hotel minder oplevert per vierkante meter dan een kantoor. Daarnaast moet de eigenaar gemiddeld tussen de 800 en 1000 euro investeren per vierkante meter vloeroppervlakte. Deze bedragen kunnen erg verschillen, zegt Jaap van Rhijn van vastgoedadviseur Colliers: “Het hangt af van welke hotelketen erin komt, of het gebouw al laag getaxeerd was en in hoeverre het pand al de structuur had die bij een hotel past.”
Aan het spoor of hartje centrum
De hotels in kantoren zijn even verschillend als hun locaties. Luxe suites en cocktailbars vind je in statige negentiende-eeuws gebouw in het oude Amsterdam –zoals het Eden Manor in het oude stadsdeelkantoor in Oost of het Amrath Hotel in het oude Scheepvaarthuis. Een simpele kamer met slechts een goedkoop ontbijtje vind je in gebouwen die van buiten nog steeds als een doorsnee kantoor ogen, zoals tussen de treinsporen van Sloterdijk het Holiday Inn Express en het naburige Meininger Hotel.
Een aantrekkelijke locatie is niet per definitie in het toeristisch centrum. “Wat voor een hotel een geschikte locatie is, hangt af van de bereikbaarheid en het prijssegment van het hotel en het verwachtingspatroon van de hotelgasten”, zegt Van Rhijn. “Sommige ketens gedijen juist prima op zogenaamde B-locaties.”
Voor een Amsterdammer lijken het Rembrandtpark of Sloterdijk misschien ver van het centrum, maar een toerist die de trein of tram neemt, is een in paar minuten op Centraal Station. Het Ramada Apollo Hotel ligt in Nieuw-West, bij het Rembrandtpark, niet voor de hand liggend voor een hotel, maar wel goed bereikbaar. Vanuit het restaurant op de zeventiende verdieping wijst Alexander Kluit naar de Westertoren, die je in de verte kunt zien. “Hier ben je zo in het centrum. Tram 13 stopt voor de deur, en gasten kunnen scooters en fietsen huren.”