Roomservice en sfeerverlichting in het kantoor

Het uitzicht voor de kantoren die structureel -langer dan drie jaar- leegstaan, is somberder dan ooit. Het gaat om 530 duizend vierkante meter, veertig procent van de totale leegstand. “Je kunt op je vingers natellen dat een leegstaand kantoor niet ontzettend veel waard is, tenzij het op een heel goede plek staat, zoals op de Zuidas, en zelfs daar alleen op bepaalde plekken”, zegt hoogleraar vastgoed Tom Berkhout. De kans dat er nog een huurder komt is klein en eigenaren hebben zelden zin veel geld in onderhoud te steken zonder uitzicht op inkomsten.

De enige oplossingen voor zo’n kantoor zijn slopen of -een duurzamer oplossing- transformeren. Zo kun je tegenwoordig slapen in vrouwenhostel Hostelle op de vierde etage van het oude HEMA-hoofdkantoor in de Bijlmer, een slaapmutsje drinken in de hotelbar op de zeventiende etage van het Ramada Apollo Hotel in Nieuw-West of naar voorbijtuffende treinen kijken in de lobby van Holiday Inn Express bij station Sloterdijk.

Het levert een eigenaar in elk geval meer op om een gebouw te verhuren aan een hotel dan aan studenten of kunstenaars. Maar een hotel haalt zelden zo’n hoog rendement als een kantoor. Een hotelkamer exploiteren is veel duurder dan een werkkamer van dezelfde maat in een kantoor: de hotelkamer wordt elke dag met precisie gepoetst, beddengoed en handdoeken worden vervangen, de hotelgast doucht er twee keer per dag en zet in de avond gezellig de televisie, sfeerverlichting en airco aan, eventueel met champagne van de roomservice. Iemand die een hotel runt, kan daarom nooit zoveel huur betalen als een kantoor. Een gebouweigenaar haalt daarom gemiddeld minder rendement uit de verhuur van een gebouw als hotel dan als kantoor.

Toeristen blijven komen
In 2007 stelde het college van burgemeesters en wethouders een hotelnota vast, met daarin het voornemen om de bouw van nieuwe hotels te stimuleren. Er waren op dat moment 18 duizend hotelkamers in de stad. Het toerisme zorgde voor een jaarlijkse omzet van 4,5 miljard euro en was goed voor 46,5 duizend arbeidsplaatsen. Een deel van de omzet kwam van dagjesmensen, maar vooral meerdaagse gasten brachten geld in het laatje: 3,7 miljard euro in 2006. Eén hotelkamer, berekende de gemeente, genereerde jaarlijks 72 duizend euro directe en 134 duizend euro indirecte omzet. Tot 2015 zou er nog wel vraag zijn naar 9000 extra kamers.

Maar dat was voor de crisis. Die voelden de Amsterdamse hotels al snel: vanaf voorjaar 2008 bleven zowel zakenreizigers als toeristen weg. Het aantal hotelovernachtingen liep dat jaar met een half miljoen terug tot 8,3 miljoen. Hotels verlaagden hun kamerprijzen, toeristen kozen voor relatief goedkopere hotels en gaven tijdens hun verblijf minder geld uit.

Toch bleef Amsterdam populair voor toeristen en zakenreizigers. Vanaf de tweede helft van 2009 steeg het aantal overnachtingen weer – in 2010 zelfs tot boven het niveau van voor de dip: 9,7 miljoen, een record voor de hoofdstad. De economische crisis treft vooral Europa en de Verenigde Staten, maar Russen, Chinezen en Brazilianen worden rijker. “In die opkomende economieën ontstaat bij mensen een behoefte om te reizen”, zegt Jaap van Rhijn, CEO bij Colliers Nederland, een vastgoedadviseur die in Amsterdam betrokken is bij de transformatie van ongeveer 60 duizend vierkante meter leegstaand kantoor naar hotel. Er zijn dan ook 5000 hotelkamers bij gebouwd sinds 2007.

Architect zoekt verbouwing
Gezien de leegstand en de verwachte vraag naar hotelkamers, is het niet zo gek dat de gemeente hoog inzet op het ombouwen van kantoren tot hotels. Amsterdam heeft een tiental ambtenaren aangewezen die zich dagelijks bezig houden met de toekomst van lege bedrijfspanden. Een speciaal aangestelde ‘Kantorenloods’, een ‘Transformatieteam’, een ‘Hotelloods’ en hun medewerkers moeten het zo makkelijk mogelijk maken een leegstaand kantoor een tweede leven te geven.