Als je alle leegstaande kantoorvloeren van Amsterdam naast elkaar legt, zou je drie Vondelparken kunnen vullen. De helft van de leegstaande panden wordt waarschijnlijk nooit meer als kantoor gebruikt. Hoe geven Amsterdamse hotels deze een tweede leven? Een diamantslijperij wordt een viersterrenhotel, een roze bedrijfskolos wordt Golden Tulip, een bordeel wordt een boutique-hotel.
Bouwvakkers kitten, stuken, boren en timmeren druk in de kale ruimte die de lobby van het viersterrenhotel aan de Molenwerf zal worden. Het is zaterdag, maar voor hen is het geen weekend. Op de betonnen vloer liggen metershoge stapels plafondplaten. Overal staan dozen uit China met keukenonderdelen, verwarmingselementen en meubilair. “Het streven is eigenlijk dat hier eind oktober mijn hotel open gaat”, zegt meneer Shi met zachte stem.
Shi, een forse Chinese man met hier en daar een veeg op zijn degelijke werkkleding, runt samen met zijn broer en zus een Amsterdamse hotelketen. In februari van dit jaar is Shi aan de Molenwerf in Amsterdam-West begonnen met het bouwen van zijn Golden Tulip Hotel. Het gebouw dat hij heeft uitgekozen is een vaalroze leegstaand kantoorpand tussen de drukke Haarlemmerweg, de A10 en een veldje met onkruid. De vorige huurder, Reed Elsevier, verliet het gebouw acht jaar geleden voor een moderner bedrijfspand, krap anderhalve kilometer verderop. Eigenaar Uni-Invest kon geen bedrijf meer vinden dat het verouderde kantoor wilde huren.
Ondernemers als Shi zijn een gunstige uitzondering voor de gemeente. Terwijl andere bedrijven hun neus ophalen voor een verhuizing naar leegstaande kantoorpanden, happen hoteleigenaren wel. Driekwart van de hotels die sinds 2007 in Amsterdam zijn geopend, is resultaat van een transformatie van een bestaand gebouw, twintig daarvan waren vroeger een kantoor. Op onderstaande kaart kun je zien welke gebouwen een tweede leven hebben gekregen als hotel.
Amsterdam probeert al zes jaar het tij te keren op de kantorenmarkt, die door langdurige leegstand wordt geteisterd.
Wat vooraf ging aan 1,33 miljoen vierkante meter leegstand
Vanaf halverwege de jaren 90 bouwden ontwikkelaars razendsnel nieuwe kantoren. “Het waren gouden jaren, waarin banken makkelijk leningen uitgaven”, zegt bouweconoom Philip Koppels van de TU Delft. Beleggingen in vastgoed vormden een relatief betrouwbaar alternatief voor aandelen, die immers in korte tijd konden verdampen, zoals toen in 2000 de ‘internetzeepbel’ barstte en internetbedrijven in korte tijd veel minder waard werden. Maar een aanhoudende waardestijging van vastgoed, daar bleven beleggers op rekenen.
In 2000 was er in Amsterdam 5,5 miljoen vierkante meter kantoorvloeroppervlakte, tien jaar later was dat bijna veertig procent meer: 7,5 miljoen vierkante meter. Dat de vraag naar kantoorruimte maar half zo snel toenam, leek investeerders en ontwikkelaars niet te deren.
De gemeente Amsterdam constateerde in 2005 dat de kantorenleegstand historische hoogte had bereikt: 20 procent, nog drie procent meer dan nu. De gemeente tijdens drie ‘schrapoperaties’ het mes in meer dan 3 miljoen vierkante meter nieuwbouwplannen.
287 kantoren staan deels of geheel leeg. Dat is 1,33 miljoen vierkante meter, een zesde van alle kantoorvloeroppervlakte van Amsterdam. Als je alle leegstaande kantoorvloeren naast elkaar zou leggen, zou je er drie Vondelparken mee kunnen vullen.
Slooppand of viersterrenhotel?
De kantorenleegstand speelde al voordat de gevolgen van de crisis voelbaar werden in Amsterdam. Maar omdat banken nu wel twee keer nadenken voor ze een nieuwe hypotheek voor een onrendabel kantoorpand uitgeven, hebben eigenaren van leegstaande kantoorpanden inmiddels wel een probleem. Het probleem zit hem in de ‘loan to value ratio’: de schuld bij de bank is vaak hoger dan wat het leegstaande kantoor nog waard is.