Voor zelfbouwers die geen architect zijn en geen buurman in de bouw hebben, valt het bouwen van een eigen huis duurder uit. Op de zelfbouwwebsite rekent de gemeente voor dat de bouwkosten zo’n €1250 per vierkante meter bedragen. Exclusief btw. En exclusief zaken als ontwerpkosten (10%-15% van de bouwkosten), financieringskosten (7%-9%) leges en heffingen (2%-3,5%) en onvoorziene kosten (4%). Met deze posten meegerekend komt de bouw van een huis neer op ruim €1850 per vierkante meter. Wie iets anders dan een ‘gewoon’ huis wil, is uiteraard veel meer kwijt.
Anders dan de erfpacht, die per jaar kan worden afgelost, moet de btw over de erfpacht bovendien in één keer worden betaald bij de levering van de grond. Dat zorgt voor een extra kostenpost. Zo komt de btw voor een kavel op de Zuidas van €538.450 neer op een bedrag van €93.450. In een tijd waarin financiering lastig is kan zo’n som geld net roet in het eten gooien.
Voor potentiële zelfbouwers zijn de kosten dan ook soms reden om van zelfbouw af te zien. Het komt niet zelden voor dat een optie weer wordt teruggegeven. Zo waren veertien van de vijftien kavels in Zuidoost aanvankelijk in optie, vertelt verkoopbegeleider Nancy Wilmink. Maar negen stuks kwamen weer terug. “Een beetje een teleurstelling”, vertelt ze aan de telefoon. Wilmink belde alle afhakers na. Behalve persoonlijke omstandigheden en de economische malaise noemden ze hoge kavelprijzen als struikelblok. En dan behoren de kavels in Zuidoost met prijzen tussen de €130.700 en €186.500 nog tot de goedkoopste. Aan de hoogte van de grondprijzen zal waarschijnlijk niet erg veel veranderen. Het verschil tussen stichtingskosten en marktwaarde bepaalt de grondprijs. Aangezien beide bedragen gemiddeld afnemen, zal de hoogte van de grondprijzen waarschijnlijk niet spectaculair veranderen.
De gemeente laat zich ondertussen niet uit het veld slaan door de teruggelopen belangstelling. In april of mei volgend jaar organiseert Team Zelfbouw waarschijnlijk alweer de derde zelfbouwmarkt. Het Team zoekt nu naar locaties om straks zo veel mogelijk verschillende opties aan te kunnen bieden. De kavels die overblijven van dit jaar gaan in principe gewoon in de herkansing.
Het waait op Zeeburgereiland. Het driehoekige braakliggende terrein, aan alle kanten omsloten door water, ligt nog net binnen de Ring van Amsterdam. Drie oude gele rioolsilo’s torenen boven het landschap uit, omringd door hopen zand, grind en stapels buizen.
Zelfbouwers René Roelofs en Ellen Verhaar staan aan de noordkant van het eiland voor een dicht hek. Daarachter ligt een door grijze heipalen gemarkeerd stuk grond. Op die palen zal hun huis verrijzen. “Het wordt industrieel, loftachtig”, vertelt Roelofs. “Met veel open ruimten en glas.” Een smalle weg scheidt hun kavel van het weidse Buiten-IJ. “En natuurlijk een groot dakterras”, zegt Verhaar, blik gericht op het water. “Met een moestuin.”
Groot voordeel van zelfbouw is de vrijheid om precies dat droomhuis te bouwen dat iemand voor ogen heeft, zo redeneert de gemeente. Op enkele locaties, waaronder Zeeburgereiland, zijn de kavels zelfs welstandsvrij. De in Amsterdam beruchte welstandscommissie hoeft de bouwplannen niet goed te keuren. Een zegen, volgens Roelofs. “Al maak ik mijn voorgevel van hooi. Alles mag.” Een hooien voorgevel mag dan mogelijk zijn, op andere vlakken is er minder keuzevrijheid, vertelt Roelofs. “De gemeente verleidt mensen met een glanzende folder. ‘Help ons de woningmarkt vlot te trekken, dan helpen wij jullie’, is de boodschap. In de praktijk valt dat tegen.”
Zo willen hij en zijn vrouw warmtepompen plaatsen die de op een duurzame manier verwarming regelen. De gemeente verplicht ze echter zich te laten aansluiten op stadswarmte van Nuon, waarbij restwarmte van bedrijven gebruikt wordt om huizen te verwarmen. Aansluiting is verplicht, ongeacht of ze er gebruik van zullen maken. Kosten: €8000. Dat stond nou net niet in de folder. Ondanks dat deze verplichting de individuele vrijheid beperkt, vindt Van Poelgeest collectieve aansluiting op stadswarmte legitiem. “Verplichte aansluiting op stadswarmte dient een hoger doel, namelijk een lagere totale CO2-uitstoot”, zegt hij. “In dit geval moet de minderheid lijden onder de meerderheid.”
Ook bleek de gemeente alle kavelnemers te verplichten de heipalen door hetzelfde bedrijf te laten slaan. Om te voorkomen dat vroege bewoners last krijgen van heiende buren. “Wij hadden zelf een aannemer gevonden die het goedkoper kon doen, maar dat bedrijf mochten we niet inhuren.” Wel was het afgelopen zomer Ellen Verhaar die de eerste heipaal op het eiland erin mocht slaan. “Dat dan weer wel”, lacht Roelofs. “En dan ook een feestje bouwen hier, met fotografen en een partytent met champagne.”
Afgezien van de heipalen moet het hele huis nog gebouwd worden. Een architect is bezig met het ontwerp. Als alles goed gaat zit het stel volgende zomer al op het dak van hun loft. Tussen de tomatenplanten. Verhaar is optimistisch. “Over tien jaar zijn we blij dat we het gedaan hebben.”