Een paar jaar geleden zaten er nog honderden miljoenen euro’s in. Zo’n beetje alles wat Amsterdam wilde, kon worden gebouwd. Nu is het Vereveningsfonds van de gemeente zo goed als leeg. Dit zal de Amsterdammer in zijn portemonnee gaan voelen.
Amsterdam, 28 jan – Het Vereveningsfonds heeft tot 2014 een tekort van 318 miljoen euro, schat de commissie Wijntjes. De schuldigen: de kredietcrisis en veel te optimistische projectontwikkelaars en ambtenaren. Hoe kon er zo’n miljoenentekort ontstaan? En wat is dat fonds eigenlijk?
Wat voor fonds?
Het Vereveningsfonds. Soms levert een bouwproject de gemeente flink winst op. Dit geldt vooral voor bedrijfsruimte. Op sommige duurdere woningen, zoals koopwoningen in Zuid, maakt het fonds een beetje winst.
Maar woningbouw is doorgaans verliesgevend, vooral die van sociale huurwoningen. Om ook deze verliesgevende bouwprojecten te kunnen betalen, is in de jaren ’70 het Vereveningsfonds opgericht. Hierin wordt het verlies ‘verevend’ met de winst.
Hoe werkt dat?
Het Vereveningsfonds is een min of meer fictieve bankrekening met een saldo. Het is een optelsom van wat de huidige bouwprojecten kosten en op gaan brengen, maar ook toekomstige projecten worden erin meegenomen.
Bouwprojecten kosten de gemeente veel geld. Plannen maken, grond bewerken en wegen, riolering en straatverlichting moeten worden aangelegd.
Daar tegenover staan de inkomsten door grond te ‘verkopen’. De ‘koper’ van de grond, bijvoorbeeld de projectontwikkelaar of de woningcorporatie, betaalt de gemeente om van de grond gebruik te mogen maken. Een deel van die inkomsten komt in het fonds terecht.
Sinds de oprichting van het fonds kwam er altijd meer geld binnen dan dat er uit werd gegeven.
Hoe ging het dan mis?
Vooral door de economische crisis. De grootste ‘cashcow’ van het fonds was altijd de kantorenmarkt. De grondprijs per vierkante meter voor kantoren is namelijk vele malen hoger dan die van woningen.
Projectontwikkelaars en ambtenaren waren lange tijd veel te optimistisch over de toekomst. Daardoor werden er voor de kredietcrisis al meer kantoren gebouwd en gepland dan eigenlijk goed was voor Amsterdam. Vervolgens stortte door de crisis de vraag naar kantoren compleet in.
De laatste jaren zijn daarom miljoenen vierkante meters aan kantoorruimte uit de bouwplannen verdwenen. Behoorlijk slecht nieuws voor het fonds. Immers, de hoge winsten uit de toekomstige grondverkoop zijn plots verdampt.
Die winsten zullen de komende jaren ook niet meer volgen. Nog ruim een miljoen vierkante meter kantoorruimte staat leeg, oftewel zo’n tweehonderd voetbalvelden. Die zullen eerst worden gevuld. Bijkomend probleem: door het flexwerken (of ‘nieuwe werken’) is er steeds minder kantoorruimte per werknemer nodig.
Is de crisis de enige reden van de financiële malaise?
Nee. Ook de opzet van het fonds draagt daaraan bij. Er was niet genoeg interne controle vanuit de gemeente en bovendien is het fonds enorm complex. Zo kon het gebeuren dat geen enkele ambtenaar door had dat al die kantoren misschien wel nooit gebouwd zouden worden. En dat alle toekomstige kantoorwinsten niet meer waren dan een zeepbel.
Het fonds moet flink op de schop, oordeelde de commissie Wijntjes die een rapport met aanbevelingen schreef over het Vereveningsfonds. In de toekomst zal er vooral strengere controle op de ambtenaren moeten zijn.
Hoe staat het fonds er nu voor?
Het is de facto leeg. Althans, er is geen geld meer voor nieuwe projecten. De gemeenteraad heeft ingestemd met een pakket maatregelen dat uiteindelijk een bezuiniging van 900 miljoen op moet leveren. Daarvan is de ‘bouwstop’ goed voor ruim 300 miljoen: veel bouwprojecten, zoals delen van Zeeburgereiland, zijn van de tekentafel geveegd.
De komende jaren worden er nog wel zo’n 22.000 woningen in Amsterdam bijgebouwd. Waarschijnlijk zullen ook die een verlies betekenen voor het fonds.
Onderdeel van de bezuiniging is ook dat woningcorporaties een grotere bijdrage aan het fonds leveren, dat de aanleg van riolering voortaan wordt betaald uit de rioolbelasting en dat de corporaties 35.000 bestaande sociale huurwoningen zullen verkopen waarvoor de gemeente een deel van het geld krijgt.
Problematisch is dat nieuwbouw van woningen in de toekomst duurder wordt. Er zal namelijk vooral in de stad worden gebouwd, in plaats van op ‘makkelijke’ locaties zoals Vinex-wijken. Oftewel: het Vereveningsfonds zal zo goed als zeker nog jaren behoorlijk leeg blijven.
Wat betekent dit?
Dat er drastische maatregelen moeten worden genomen. Allereerst zal het fonds zelf in een andere vorm moeten worden gegoten, met meer toezicht.
Daarnaast moet de gemeente een oplossing vinden voor het grote toekomstige gat tussen inkomsten en uitgaven van het fonds. Dat zijn allemaal politieke keuzes met consequenties.
De partijen in de gemeenteraad hebben genoeg ideeën over hoe dat gat te verkleinen. De VVD oppert bijvoorbeeld om minder sociale huurwoningen te bouwen.
Het CDA ziet graag dat álle inkomsten uit de grondverkoop door de gemeente in het Vereveningsfonds komen, in plaats van slechts een deel. En de PvdA wil dat het Rijk bijspringt omdat ‘er een maatschappelijk belang is dat Amsterdam overstijgt’. Wat voor maatregelen de gemeenteraad precies gaat nemen, zal de komende maanden blijken. Het is nog de vraag hoe, maar de financiële malaise rondom het Vereveningsfonds gaat de Amsterdammer direct of indirect in zijn portemonnee raken.
Met medewerking van Maarten Streekstra (Ontwikkelingsbedrijf), Daniël van der Ree (VVD), Lex van Drooge (CDA) en Michiel Mulder (PvdA).
Een paar jaar geleden zaten er nog honderden miljoenen euro’s in. Zo’n beetje alles wat Amsterdam wilde, kon worden gebouwd. Nu is het Vereveningsfonds van de gemeente zo goed als leeg. Hoe kan dat en wat betekent dit voor de toekomst?
Wat voor fonds?
Het Vereveningsfonds. In Amsterdam worden altijd woningen en bedrijven gebouwd. Op al bestaande locaties of op nieuwe locaties zoals IJburg en Zeeburgereiland. Soms levert een bouwproject flink winst op, soms wordt er verlies op gemaakt. Vooral op bedrijfsruimte maakt de gemeente veel winst. Aan Sloterdijk is bijvoorbeeld veel verdiend. Op sommige duurdere woningen, zoals koopwoningen in Zuid, een beetje.
Woningbouw, vooral die van sociale huurwoningen, is doorgaans verliesgevend. Om ook deze verliesgevende bouwprojecten te kunnen betalen, is in de jaren ’70 het fonds opgericht. De verliesgevende projecten worden hierin ‘verevend’ met de winstgevende.
Hoe werkt dat?
Het Vereveningsfonds is een soort bankrekening met een saldo. Het is een optelsom van wat de huidige bouwprojecten kosten en op gaan brengen, maar ook die van toekomstige projecten.
Bouwprojecten kosten de gemeente veel geld. De plannen moeten worden gemaakt, de grond moet bouwklaar worden gemaakt en wegen, riolering en straatverlichting moeten worden aangelegd.
Daar staat tegenover dat het fonds inkomsten heeft door de grond uit te geven. De ‘koper’ van de grond, bijvoorbeeld de projectontwikkelaar of de woningcorporatie, betaalt de gemeente om van de grond gebruik te mogen maken. Een deel daarvan komt in het fonds terecht. Voor een sociale huurwoning is dit bijvoorbeeld 30.000 euro, lang niet genoeg om de kosten eruit te kunnen halen.
Sinds de oprichting van het fonds kwam er altijd meer geld binnen dan dat er uit werd gegeven.
Hoe ging het dan mis?
Vooral door de economische crisis. De grootste cashcow van het fonds was altijd de kantorenmarkt. De grondprijs per m² voor kantoren is namelijk vele malen meer dan die van woningen.
Projectontwikkelaars en ambtenaren waren veel te optimistisch over de toekomst. Daardoor werden er voor de kredietcrisis al meer kantoren gebouwd en gepland dan eigenlijk goed was voor Amsterdam. Vervolgens stortte door de crisis de vraag naar kantoren compleet in.
De laatste jaren zijn daarom miljoenen vierkante meters aan kantoorruimte uit de bouwplannen verdwenen. Dat betekende stront aan de knikker voor het fonds. Immers, de hoge winsten daaruit door de gronduitgifte zijn plots verdampt.
En het ziet er niet naar uit dat die winsten binnen een paar jaar alsnog binnen te halen zijn. Momenteel staat er in Amsterdam namelijk nog ruim een miljoen m² kantoorruimte leeg, oftewel zo’n tweehonderd voetbalvelden. Die zal eerst nog gevuld moeten worden. Bijkomend probleem is dat er door het flexwerken (of ‘nieuwe werken’) steeds minder kantoorruimte per werknemer nodig is.
‘Schuldige’ hieraan waren vooral de projectontwikkelaars die de onrealistische plannen doorzetten. Maar de gemeente had ook niet door dat er eigenlijk veel minder kantoren nodig waren.
De komende jaren worden er nog wel zo’n 22.000 woningen in Amsterdam bijgebouwd. Waarschijnlijk zullen die ook een verlies betekenen voor het fonds.
Is de crisis de enige reden van de financiële malaise?
Nee. Ook de opzet van het fonds draagt daaraan bij. Er was niet genoeg interne controle vanuit de gemeente en bovendien is het fonds enorm complex. Zo kon het gebeuren dat geen enkele ambtenaar doorhad dat al die kantoren misschien wel nooit gebouwd zouden worden. En dat alle toekomstige kantoorwinsten niet meer waren dan een zeepbel.
In de toekomst zal er daarom strengere controle moeten zijn, oordeelde de commissie Wijntjes in haar recent verschenen rapport. Op verzoek van de gemeente lichtte de commissie het fonds grondig door. De commissie is met veertig aanbevelingen gekomen, zoals om pas geld uit te geven als ook redelijk zeker is dat er inkomsten tegenover staan.
Hoe staat het fonds er nu voor?
De facto is het fonds momenteel leeg. Althans, er is geen geld meer voor nieuwe projecten. Daarom was het hard nodig om eerst puin te ruimen. De gemeenteraad heeft ingestemd met een pakket maatregelen dat uiteindelijk een bezuiniging van 900 miljoen op moet leveren. Daarvan is de ‘bouwstop’ goed voor ruim 300 miljoen: veel bouwprojecten, zoals delen van Zeeburgereiland, zijn van de tekentafel geveegd.
Daarnaast zullen woningcorporaties een grotere bijdrage aan het fonds leveren, zal de aanleg van riolering voortaan worden betaald uit de rioolbelasting en zullen de corporaties 35.000 bestaande sociale huurwoningen verkopen waarvoor de gemeente een deel van het geld krijgt.
In de toekomst…
Zullen steeds meer mensen in Amsterdam komen wonen, en zal de stad dus steeds moeten blijven bouwen. Vooral woningen. Maar ‘het laaghangende fruit is al geplukt’, zoals wethouder Van Poelgeest het zei. Oftewel: de makkelijke bouwlocaties zijn al ingenomen. Dat zijn vooral Vinex-wijken: bouwen op een weiland.
Het is belangrijk dat er ook nieuwe woningen in bestaande buurten worden bijgebouwd. Niet iedereen wil immers in een Vinex-wijk wonen. En dat gaat het fonds veel geld kosten. Eerst moet er worden gesloopt, de grond moet worden gereinigd en de bouwplek is meestal lastig te bereiken.
De kosten voor woningbouw worden dus steeds hoger en de inkomsten door het instorten van de kantorenmarkt structureel veel lager. Waardoor het Vereveningsfonds nog jaren behoorlijk leeg zal blijven.
Wat betekent dit?
Dat er drastische maatregelen moeten worden genomen. Het fonds zelf zal, mede n.a.v. het rapport van de commissie Wijntjes, in een andere vorm moeten worden gegoten. De grote (inschattings)fouten uit het verleden zullen dan als het goed is nooit meer worden gemaakt.
Daarnaast moet de gemeente kijken hoe ze omgaat met het grote toekomstige gat tussen inkomsten en uitgaven. Dat zijn allemaal politieke keuzes met consequenties.
De gemeenteraad heeft de eerste stappen al gezet met de bezuiniging van 900 miljoen. Door het afblazen van grote woningbouwprojecten, kan op termijn woningschaarste ontstaan en dat kan de huizenprijzen opdrijven.
De partijen in de gemeenteraad hebben verder nog genoeg ideeën over hoe dat gat te verkleinen. De VVD oppert bijvoorbeeld om het aantal te bouwen sociale huurwoningen te verminderen. Daar zouden er al genoeg van zijn en het fonds maakt er verlies op. Echter, besluit je als gemeente om minder grond toe te wijzen aan sociale woningbouw, dan maak je het moeilijker voor mensen met lagere inkomens om in Amsterdam te wonen.
Het CDA ziet graag dat álle inkomsten uit de gronduitgifte door de gemeente in het Vereveningsfonds komen, in plaats van dat een deel naar de algemene begroting van de gemeente gaat. En het Rijk moet bijspringen als het aan de PvdA ligt omdat ‘er een maatschappelijk belang is dat Amsterdam overstijgt’.
Wat voor maatregelen er precies genomen gaan worden, zal de komende maanden blijken. Het college van B&W zal binnenkort met een reactie op het rapport van Wijntjes komen, waarna de gemeenteraad naar verwachting tegen de zomer maatregelen zal treffen om het gat in het fonds te verkleinen.
Uiteindelijk zit er veel minder geld in het fonds, terwijl er nog steeds veel uitgegeven moet worden aan bouwprojecten. Het is nog de vraag hoe, maar dat gaat de Amsterdammer direct of indirect in zijn portemonnee raken.
Met medewerking van Maarten Streekstra (Ontwikkelingsbedrijf), Daniël van der Ree (VVD), Lex van Drooge (CDA) en Michiel Mulder (PvdA).