Je eigen droomhuis bouwen wordt steeds makkelijker. De tijd van grootschalige woningbouwprojecten is voorbij en particulieren krijgen meer ruimte voor eigen bouwprojecten.
“Het is zeker wel een test voor je relatie?” Op het dak van een pand aan de Mauritskade in de Amsterdamse Dapperbuurt staat een groepje mensen: de bewoners van het pand, een architect en twee bezoekers. Ze krijgen een rondleiding tijdens het eerste Open Weekend Particuliere Bouw. In Amsterdam openden hiervoor zeven particuliere bouwprojecten, waaronder ‘De Dappere Maurits’, hun deuren. Druk is het niet. Het weekend valt ongelukkig, tegelijk met de open huizen dag van de NVM Makelaars.
“Het is zeker een test”, verzucht bewoonster Margot, op de vraag van de bezoeker. Maar ze zijn geslaagd. Wel heeft ze inmiddels een haat-liefde verhouding met het hele project, zegt ze. De haat? Ze zijn al meer dan drie jaar bezig met het ontwerpen en verbouwen van hun huis, en “still living out of the boxes”. Dan wijst Margot de bezoekers op twee dakramen. “Vanuit het bad en de douche kijk je zo de lucht in.” En dat is de liefde: je eigen droomhuis.
Twee dagen voor het open weekend presenteerde het gemeentebestuur van Amsterdam de begroting voor het komende jaar. In de bouwsector snoeit de gemeente flink: van de 66.000 geplande woningen zullen er nog maar 36.000 worden gebouwd. Ook op de kantorenmarkt wordt bijna de helft van het aantal geplande vierkante meters geschrapt. Het schrappen is het gevolg van de crisis op de woningmarkt en kantorenmarkt.
Tot nu toe financierde de gemeente de vaak verliesgevende woningbouwprojecten met de hoge grondopbrengsten van kantoorprojecten. Bij ongewijzigde plannen zou daar een tekort van 700 miljoen ontstaan. De gemeente analyseerde afgelopen zomer daarom nog eens alle bouwplannen, met de bouwvermindering als resultaat.
Behapbare brokken
De tijd van grootschalig ontwikkelen is voorbij, zo stelt het gemeentebestuur in de nota ‘Na de bouwstop verstandig verder’. Toekomstige projectontwikkeling moet kleinschalig, divers en “dicht op de markt” zijn. “Dat zijn we nu nog niet gewend, maar we zullen wel moeten,” zegt PvdA-raadslid Michiel Mulder, woordvoerder voor woningbouw. “Grote projecten zoals in Overamstel en Buiksloterham, waar in een keer voor tientallen miljoenen wordt uitgegeven, komen niet meer tot ontwikkeling. Die worden nu dus geschrapt. De gemeente moet grond gaan uitgeven in kleine behapbare brokken voor particulieren, collectieven of kleine ontwikkelaars.”
De crisis op de woningmarkt biedt daarom een uitgelezen kans voor meer particulier en collectief opdrachtgeverschap, vindt Marcel Kastein van De Regie, adviesbureau voor particulier opdrachtgeverschap. Kastein: “Woningbouw is altijd aanbodgestuurd geweest. De gemeente heeft een plek, de projectontwikkelaar bedenkt er woningen bij en de makelaar zoekt er kopers voor. Omdat er kopers genoeg waren, hoefde ontwikkelaars niet veel rekening te houden met de woonbehoeftes van de kopers.”
Door de crisis loopt deze traditionele manier van ontwikkelen vast. De gemeente heeft geïnvesteerd om locaties voor woningbouw geschikt te maken. Maar ontwikkelaars krijgen de geplande woningen niet verkocht, en wachten daarom met bouwen. Zo lopen beide partijen begrote opbrengsten mis. Kastein: “In de beginjaren was hét probleem van collectief opdrachtgeverschap om een locatie te krijgen. Nu zijn er heel veel plekken die niet tot ontwikkeling komen met een projectontwikkelaar en wordt ons gevraagd of wij nog particuliere opdrachtgevers kennen die een locatie zoeken.”
Pioniersproject
Op de hoek van de Frederik Hendrikstraat en het Oldebarnenveldtplein in Amsterdam-West is het verzamelpunt voor de rondleiding door Gespleten Hendrik Noord, een woonblok met 28 appartementen. Een pioniersproject, vertelt architecte Joanne de Jager aan de enige bezoeker van de rondleiding. In 1993 wilde een groep mensen, onder wie Marcel Kastein, zelf hun woning bouwen in Amsterdam. Via reguliere weg konden ze geen huis vinden. Alleen toenmalig stadsdeel Westerpark zag wat in de plannen en stelde grond beschikbaar.
Na drie jaar overleg met architecten en aannemers konden de bewoners intrekken. De Jager laat het resultaat zien. Brede gangen, een gemeenschappelijke binnentuin, en woningen van anderhalve verdieping. De appartementen zijn licht. De Jager: “Een projectontwikkelaar denkt in vierkante meters en aantallen kamers.” De Jager wijst naar de vele ramen in het appartement, ook in de hal – “Doorzichten, daar heeft een projectontwikkelaar geen boodschap aan. Hij bouwt zo standaard mogelijk, zodat zo veel mogelijk mensen zich er in kunnen vinden.”
Een woning zoals die van Bruno Doedens zal een projectontwikkelaar niet snel maken: het is een woning van drie halve verdiepingen boven elkaar, met in de hoek een vide. Maar Doedens is er erg blij mee. “De opzet en de bouw hebben veel energie gekost, maar achteraf gezien is het een goede zet geweest.” De eerste bewoners konden hun huis immers voor kostprijs kopen, zo’n 80.000 euro. En met de huidige marktwaarde is dat bedrag “minstens drie keer over de kop.”
Potentie
Collectief particulier opdrachtgeverschap is sinds het pionieren van de Gespleten Hendrik Noord in de jaren negentig flink gegroeid. Kastein: “In het begin stond ik nog voor een half lege zaal uit te leggen wat het was. Inmiddels noemen de meeste gemeentes het in hun woonvisie en worden er in het hele land projecten gerealiseerd.” De voordelen: de kopers kunnen betaalbaar een woning bouwen zoals ze die zelf willen. De woningen worden zeker afgezet. Door de kleinschaligheid zijn er geen grote ontwikkelrisico’s. Het nadeel: het is vaak een lang proces, dat veel van de koper vraagt.
Tot nu toe is particulier en collectief opdrachtgeverschap nog een nichemarkt. Maar volgens Kastein is er potentie om de vraaggestuurde markt te laten groeien. De Regie ontwikkelt hiervoor een nieuw woningmarktmodel in Utrecht en is ook in gesprek met partijen in Amsterdam. Hoe zou zo’n woningmarkt waar de kopers het voor het zeggen hebben er uitzien?
Kastein geeft een voorproefje: “Mensen die op zoek zijn naar een woning kunnen zich aansluiten bij een organisatie die hun belangen behartigt. Binnen die organisatie heb je verschillende categorieën kopers die overeenkomstige wensen hebben, zoals jonge gezinnen. Vervolgens kijkt die organisatie in overleg met gemeente, projectontwikkelaars en woningcorporaties waar en hoe die wensen het beste gerealiseerd kunnen worden.” In dit model begint de bouw dus bij de woonwensen van individuen of groepen. Ook voor mensen die uiteindelijk niet zelf hun huis willen ontwikkelen.
Want er is wel degelijk nog een kopersmarkt, denkt Kastein. “Alleen veel mensen haken af omdat ze niet in hun eentje vinden wat ze zoeken. Ze zijn te afhankelijk van wat er toevallig wordt aangeboden. Als je meer uitgaat van wat potentiële kopers willen, spreek je die latente markt aan.”
Op het dak van De Dappere Maurits lacht het groepje mensen om de standaard Bruynzeelkeukens van de flat ernaast. De architect vertelt: “Toen ik aan het ontwerpen was vroeg een projectontwikkelaar die meekeek waarom ik niet alle badkamers boven elkaar maakte. Maar dat is juist het punt, ieder zijn wens.”
