Huurders hebben in Amsterdam regelmatig te maken met intimiderend gedrag van hun verhuurders. In veel gevallen heeft het te maken met het splitsen van panden. De maatregelen die gemeente en belangenverenigingen nemen, lijken geen oplossing te bieden voor dit probleem. “Het is dweilen met de kraan open.”
De aannemer kijkt op het papier met zijn planning. “Begin november beginnen we aan de verbouwingen aan uw woning.” André Ancion (48) werpt hem een dodelijke blik toe. “Ik dacht het niet, mijn etage wordt met geen vinger aangeraakt”, zegt hij. De aannemer, ingehuurd door de eigenaar om het pand in de Frederik Hendrikbuurt geschikt te maken voor splitsing (zie kader), trekt rustig aan zijn sigaret: “Ik ga er gewoon van uit dat het probleempje tussen u en uw huisbaas tegen die tijd is opgelost.”
Intimidatie
‘Het probleempje’ is een conflict dat al jaren loopt. De eigenaar bouwde en sloopte de afgelopen jaren meermalen zonder benodigde vergunning. De twee bovenetages verhuurde hij bovendien voor een veel te hoge huur. Toen Ancion daarover melding maakte bij het stadsdeel, kreeg de huisbaas een dwangsom opgelegd. Het daarop volgende jaar gebeurde echter precies hetzelfde.
Toen later de balkons bijna naar beneden stortten vanwege achterstallig onderhoud, probeerde de huisbaas Ancion en de andere huurders te weerhouden van klagen door te dreigen dat hij hun plafonds eruit zou slopen. “Het is een totaal malafide type. Het stadsdeel weet ervan maar laat hem nu opnieuw zijn gang gaan.”
Splitsen
Door een pand te splitsen, kan de eigenaar verschillende etages afzonderlijk verkopen. Dit is een winstgevende business, vooral als het gaat om woningen die voor de splitsing nog onder sociale woningbouw vallen en dus verplicht goedkoop verhuurd moeten worden.De gemeente heeft hierbij wel grenzen gesteld.Om de sociale woningvoorraad niet in gevaar te brengen, heeft ieder stadsdeel een quotum voor panden die gesplitst mogen worden. Als het quotum bereikt is worden er geen vergunningen meer afgegeven. Om een vergunning te kunnen krijgen moet een pand bovendien aan een aantal kwaliteitseisen voldoen. Zo moet de fundering voor 25 jaar gewaarborgd zijn en mag de eerstkomende tien jaar geen groot onderhoud nodig zijn.
Want in januari kreeg de eigenaar een splitsingsvergunning. Volgens een woordvoerder van stadsdeel West wordt er bij het toekennen van een splitsingsvergunning niet gekeken naar de persoon die de aanvraag indient. Er wordt alleen gelet op de benodigde kwaliteitseisen van het pand.
Ancion en zijn onderbuurman wisten niets af van de plannen van de eigenaar en zijn niet betrokken bij het voorstel voor de benodigde verbouwingen. Terwijl dat volgens de in 2009 ingestelde gedragscode wel zou moeten. Sindsdien is het bij het aanvragen van een splitsingsvergunning verplicht een ondertekende gedragscode bij te voegen. In die code staat onder meer dat de verbouwingen in goed overleg moeten gaan en de huurder bij de plannen betrokken moet worden. Ook moet de eigenaar de huurder tijdelijk vervangende woonruimte aanbieden als de verbouwingen te ingrijpend zijn en mag hij ook na splitsing de huur niet opzeggen.
En ook het stadsdeel heeft zich niet aan de regels gehouden, zegt Ancion. “Zij zijn verplicht de aanvraag te publiceren zodat mensen bezwaar kunnen maken. Dat is nooit gebeurd.” Ancion diende alsnog een bezwaarschrift in bij het stadsdeel maar terwijl die zaak nog loopt begon afgelopen maandag de aannemer met de verbouwingen. Op ingrijpen van de gemeente rekent Ancion niet meer en daarom stapte hij naar de rechter in de hoop een bouwstop af te dwingen.
De splitsingswet ging in 2002 van kracht. Door een deel van de sociale woningen aan te bieden voor verkoop, hoopte de gemeente het eigen woningbezit te stimuleren. Dat blijft met 29% in Amsterdam ver achter bij het landelijke gemiddelde van 57%. Door kwaliteitseisen te verbinden aan de panden, zou het onderhoud van historische panden veilig worden gesteld.
Daniel van der Ree (VVD) ziet splitsen als een win-win situatie: “Panden worden goed onderhouden, eigenaren maken een leuke winst en er komen betaalbare koopwoningen op de markt. Aan de kwaliteitseisen kunnen we in de toekomst ook milieu eisen toevoegen.” Tamira Combrink (GroenLinks) is minder enthousiast. Zij wil voorkomen dat in populaire wijken meer panden gesplitst worden omdat dit de variatie in wijken in gevaar brengt. Ook wijst zij op een gebrek aan toezicht op het naleven van de kwaliteitseisen.
Andre Ancion woont al twintig jaar op de eerste etage van het huis. Hij heeft een stuk of tien eigenaren zien komen en gaan en het pand is altijd slecht onderhouden. “Het is niet zo dat ik per se geen aanpassingen zou willen. Maar met iemand die mij zo behandelt, doe ik gewoon geen zaken.” Ondertussen ligt zijn badkamer vol puin van de sloopwerkzaamheden op de verdieping boven hem.
Misstanden
Het is een veelvoorkomend probleem in Amsterdam, huurders die te maken hebben met huisbazen die zich bij het splitsen niet netjes gedragen. Gert-Jan Bakker van het meldpunt ongewenst verhuurdersgedrag, onderdeel van wijksteunpunt wonen, heeft een lange lijst van gevallen waarbij het mis ging. “Eigenaren willen de huurders zo snel mogelijk weg hebben. Ze proberen het vaak eerst met een brief waarin ze de huur opzeggen vanwege voorgenomen verkoop.”
“Als dat niet werkt, gebruiken ze soms creatievere manieren. Het gas wordt dan plotseling een paar dagen afgesloten midden in de winter, of er woont ineens een lawaaierige junk op de verdieping boven je. Maar ook verbale bedreigingen, inbraak of treiteren via telefoon of sms. Als huurder heb je weinig middelen om hier iets aan te doen. Het is voor een rechter moeilijk te bewijzen dat het je huisbaas was die je post laat verdwijnen.”
In 2006 en 2007 liep het de spuigaten uit. “Het was de tijd van de snelle vastgoed cowboys, die op hun scootertjes door de stad scheurden en voor hun dertigste al twintig panden bezaten. De banken financierden gretig, de druk op huurders om het pand te verlaten werd opgevoerd en hierbij werden illegale middelen niet geschuwd. Panden werden gekocht met als doel mensen eruit te werken.”
De misstanden leidden uiteindelijk tot de gedragscode splitsing. Daarnaast is er afgesproken dat woningcorporaties beter opletten aan wie ze hun woningen verkopen. Was het voorheen nog zo dat vastgoedhandelaars de panden opkochten, nu wordt gecontroleerd of een koper niet al andere panden bezit. Corporaties hebben de plicht hierop toe te zien.
Ondanks de maatregelen om de misstanden tegen te gaan, zijn er in 2009 een recordaantal van 619 meldingen gedaan bij het meldpunt ongewenst verhuurgedrag. Dat getal was nooit eerder zo hoog en 2010 ligt op dezelfde koers. “Het is dweilen met de kraan open”, zegt Bakker.
Het falen van de maatregel
In de eerste plaats is het handhavingsbeleid van de stadsdelen niet toereikend. “Er is te weinig capaciteit bij de dienst toezicht”, zegt raadslid Tamira Combrink (GroenLinks). Zij pleit ervoor bewoners meer te betrekken bij het toezicht op de activiteiten van de verhuurders. “Zij zijn de ervaringsdeskundigen en daar zou meer gebruik van moeten worden gemaakt.”
Ten tweede zijn de belangen groot voor de eigenaars, want die willen hun panden kunnen verkopen. Soms hebben zij te maken met een hoge hypotheek of schulden die ze elders moeten aflossen.
Maar problematisch is ook dat veel huurders niet tegen hun huisbaas in durven te gaan. Huurders zijn erg bang hun woning te verliezen en op straat te komen staan. Zij pikken daarom veel. Vooral studenten en expats laten zich volgens Bakker afschepen met slechte deals. Hij is daarom van mening dat het van groot belang is dat mensen beter op de hoogte zijn van hun rechten. Dan worden ze minder snel om de tuin geleid door huisbazen. “De eigenaars weten precies wat de wetten en regels zijn. Dat gebruiken ze om huurders te intimideren of af te schepen.”
Maar het grote onderliggende probleem is de enorme krapte op de Amsterdamse woningmarkt. Zolang die bestaat, zullen maatregelen niet tot echte oplossingen leiden. “Pas als er 50.000 nieuwe woningen bij komen, kun je spreken van een markt. En pas dan zouden gedragscodes ook daadwerkelijk effect hebben,” zegt Bakker.
En de grenzen die de gemeente aan het splitsen heeft gesteld, lijken ook op losse schroeven te staan. Het college wil dat in 2014 35% van de Amsterdammers een eigen woning heeft. Daarom sluit de coalitie nieuwe splitsingen, die van huurwoningen vaak koopwoningen maken, niet uit. Op dit moment evalueert de Dienst Wonen Zorg en Samenleven (WZS) het splitsingsbeleid en dit najaar besluit het college of er nieuwe vergunningen vrijkomen.
De rechter besloot gisteren dat de huisbaas van Ancion door mag gaan met zijn activiteiten. Ancion is verplicht de verbouwingen te gedogen. De rechter zei dat het stadsdeel meer aandacht had moeten besteden aan de bezwaren van Ancion maar achtte de financiële belangen van de eigenaar te groot.