Wat is erfpacht?
Iemand die een huis op erfpacht koopt wordt juridisch geen eigenaar van de grond. Hij of zij koopt alleen het economisch eigendom, het gebruiksrecht . Voor dit gebruiksrecht betaalt de erfpachter een jaarlijkse vergoeding, de canon, aan de juridisch eigenaar. Dit kan een particulier of een gemeente zijn. In het Amsterdamse erfpachtsysteem kan de erfpacht na de eerste 75 jaar worden herzien. De gemeente wijzigt dan de algemene bepalingen en de canon gaat fors omhoog, tot 80 keer het oude bedrag. De gemeente bezit meer dan 80% van de grond binnen de gemeente. Jaarlijks verdient de gemeente netto € 70 miljoen aan erfpacht.
Wim Flikweert, lid van het Contactorgaan Hypothecair Financiers van de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB), discussieerde tijdens een recente bijeenkomst over erfpacht in de gemeenteraad met wethouder Maarten van Poelgeest (Ruimtelijke Ordening en Grondzaken, GroenLinks) over de omstreden voorwaarden die in gemeentelijke erfpachtcontracten staan.
Wanneer iemand een woning met erfpacht heeft, is diegene geen eigenaar van de grond waarop het huis staat, maar krijgt hij deze in gebruik. Daarvoor betaalt de huiseigenaar jaarlijks een vergoeding, de zogeheten canon. Er zijn twee soorten erfpacht: gemeentelijke en particuliere erfpacht. Particuliere erfpacht moet voldoen aan een aantal criteria, zodat er voldoende financiële zekerheid is voor de huiseigenaar en financier. In de bijeenkomst in de gemeenteraad stelde Flikweert dat gemeentelijke erfpacht op termijn aan dezelfde normen moetvoldoen, maar dat dit op dit moment niet altijd zo is.
Zo bekritiseert Flikweert het feit dat de gemeente de Algemene Bepalingen gedurende de contractperiode, het tijdvak, eenzijdig kan wijzigen. “De voorwaarden van een contract, dus ook een erfpachtcontract, horen alleen na afloop, of anders door beide partijen, te worden gewijzigd. Nu is het alsof je een Mini bestelt en ineens een Mercedes moet betalen.”
Daarnaast is de onduidelijkheid over de hoogte van de toekomstige erfpachtcanon volgens Flikweert ook strijdig met de financieringscriteria die voor particuliere erfpacht gelden. De hoogte van de canon na de canonherziening ligt bij het einde van het tijdvak nog niet vast. Huiseigenaren kunnen dan ineens met een fors hogere canon worden geconfronteerd, waardoor ze in financiële problemen kunnen komen.
“Beide voorwaarden in gemeentelijke erfpachtcontracten komen er op neer dat iemand gedurende de looptijd van het contract de regels van het spel kan veranderen”, zegt Eduard de Geer, advocaat bij Corten & de Geer, een advocatenkantoor dat zich specialiseert in erfpacht. “Iedereen in het maatschappelijk veld is het erover eens dat gemeentelijke erfpacht volstrekt ondoorzichtig is. Dat leidt tot onvoorzienbare lastverzwaring van de erfpachter.” Corten & de Geer hebben op dit moment meerdere erfpachtzaken lopen tegen de gemeente Amsterdam, waaronder één die betrekking heeft op herziening van de canon en wijziging van de voorwaarden na een bepaalde tijd.
Koen de Lange, voorzitter van de Stichting Erfpachters Belang Amsterdam (SEBA), voelt zich in zijn standpunten gesterkt door de NVB. “De banken staan in deze kwestie aan onze kant. Wanneer banken zien dat een erfpachtcontract slecht is of risicovol is, zoals het geval is met deze voorwaarden, moeten zij de consument daarop wijzen.”
Wethouder Van Poelgeest heeft Bureau Erfpacht opdracht gegeven om te onderzoeken op welke wijze de voorspelbaarheid van de toekomstige canon kan toenemen, zegt Marjolijn van Goethem, persvoorlichter van de gemeente Amsterdam. “Omdat de voorspelbaarheid van de hoogte van toekomstige canons niet alleen de financier, maar ook de Amsterdammer raakt”, aldus van Goethem.
De gemeente doet binnenkort een voorstel om de Algemene Bepalingen alleen te wijzigen na raadpleging van onder andere de NVB, het notariaat en de Vereniging Eigen Huis. De gemeenteraad verwacht dat de banken hiermee akkoord zullen gaan. Flikweert (NVB) wil niet op de zaken vooruit lopen, maar vraagt zich af hoe bindend deze ‘raadpleging’ precies zal zijn. Vooralsnog worden hypotheken van erfpachters gefinancierd. ‘’We geven Amsterdam even de tijd, maar dit moet zo snel mogelijk worden geregeld.”