303331304_b7dcf14ad4_oTerwijl tienduizenden mensen jarenlang moeten wachten op een sociale huurwoning, blijven welvarende yuppen in hun goedkope woningen plakken. Het kabinet probeert hier korte metten mee te maken, maar in Amsterdam wil het nog niet zo vlotten.

AMSTERDAM – Anouk (26) en haar vriend mogen in hun handen knijpen met hun woning in Amsterdam-Oost. Toen ze nog niet zoveel geld verdienden, wisten ze via Woningnet voor een prikkie aan een mooie huurwoning te komen op de hoek bij de Dappermarkt. Inmiddels hebben ze allebei een goede baan, maar hun voordelige woning verruilen voor een duurdere willen ze niet.  “350 euro was toen al goed te betalen voor mij. En nu mijn inkomen is gestegen is het nog gemakkelijker te betalen.”

Anouk en haar vriend hebben geluk. Wie weinig verdient op het moment dat hij een huurwoning krijgt, maar zich in de tussentijd bijvoorbeeld opwerkt tot directeur of succesvol zakenman, blijft tot in lengte van dagen vrijwel dezelfde lage huurprijs betalen.

Scheefwonen

Dat is misschien fijn voor de geluksvogels die een goedkope sociale huurwoning hebben bemachtigd, maar voor stadgenoten die te weinig verdienen om in de vrije sector aan een huis te komen, is het minder fijn. En dat terwijl de sociale huurwoningen nu juist zijn bedoeld voor mensen die niet rijk zijn en dat waarschijnlijk ook nooit zullen worden. Een rampzalige ontwikkeling voor de toch al chronisch verstopte Amsterdamse woningmarkt.

“Scheefwonen” heet het fenomeen: het huren van een woning die veel te goedkoop of te duur is in vergelijking met je inkomen. Het ministerie van Volkshuisvesting (VROM) probeert er iets tegen te doen. Het ministerie experimenteert sinds vorig jaar met huurprijzen die gekoppeld zijn aan het inkomen van de bewoners. Wie in de loop der jaren veel meer gaat verdienen, moet ook meer huur betalen. Naarmate de huurprijs oploopt, wordt het aantrekkelijker voor huurders om uit te kijken naar een grotere woning.

Experiment

Door het hele land zijn al dertien woningcorporaties bezig op kleine schaal te experimenteren met Huren op Maat, zoals het project heet. De Belastingdienst meldt de corporaties jaarlijks het inkomen van de huurder.  Op basis daarvan kan de huurprijs tot ongeveer honderd euro hoger of lager uitvallen dan het jaar ervoor.

Voorstanders zien in ‘huren op maat’ misschien wel de meest effectieve methode om de woningmarkt te ontstoppen. In Amsterdam bijvoorbeeld is een sociale huurwoning ongeveer zo schaars als een banaan in de DDR. Het leeuwendeel van de Amsterdamse woningen wordt toegewezen aan mensen met ‘urgentie’, bijvoorbeeld een zieke of gehandicapte woningzoekende. Slechts een klein gedeelte van de woningen komt in handen van mensen zonder urgentie. Zij wachten vaak al sinds de jaren negentig op hun kans. Hun gemiddelde inschrijftijd is twaalf jaar.

Traagste jongetje van de klas

Maar toch is het nog maar de vraag of Amsterdam wel gaat meedoen aan het experiment. Amsterdam loopt achter de kudde aan. De gemeenteraad besloot eind vorig jaar dat een experiment hier de moeite waard kan zijn. Op hetzelfde moment waren de projecten in een select aantal wijkjes in kleinere steden met een gemakkelijkere woningmarkt als Zutphen en Deventer al van start gegaan. In Amsterdam zijn de verschillende partijen nog steeds aan het bakkeleien over de precieze aard van het experiment.

Het Amsterdamse raadslid Sonja Hauet (PvdA) diende een plan in dat moet leiden tot met het inkomen meeverende huurprijzen. Ze vindt het niet verstandig om de woningmarkt in een klap op zijn kop te zetten. Ze wil eerst eens rustig kijken naar de effecten van huren op maat op huurwoningen voor grote gezinnen. ‘Dat zijn de mensen die het moeilijkst aan een geschikt huis komen. Je kunt ze niet in een tweekamerappartement stoppen’, zegt Hauet.

Onhoudbaar systeem

In Nederland worden huurders van sociale woningen gesubsidieerd voor ongeveer 15 miljard euro in de vorm van huursubsidie. Grofweg evenveel geld steekt de overheid in de hypotheekrenteaftrek, die ervoor moet zorgen dat het aantrekkelijker wordt om een duur eigen huis te kopen.

Twee Amsterdamse vertegenwoordigende organisaties,  de Huurdersvereniging Amsterdam en de koepel van corporaties AFWC, geloven beide dat het huidige stelsel van huursubsidie en hypotheekrenteaftrek niet houdbaar is. ‘De huurders aan de onderkant worden gesubsidieerd en de kopers aan de bovenkant ook. Het gat dat daar tussenin zit, is veel te groot. Juist voor middengroepen is het moeilijk om door te stromen. Dat verklaart voor een deel de opstopping in de sociale woningen’, zegt Sebastiaan van Perlo van de Huurdersvereniging Amsterdam.

De Huurdersvereniging zou graag zien dat er een grotere categorie woningen huurbescherming zou genieten. Nu is het nog zo dat alleen woningen tot een zekere kwaliteit meedoen aan het huurstelsel en huurbescherming genieten. Het gaat nu om woningen tot en met 43 punten in het puntenstelsel, dat de kwaliteit van huurwoningen in kaart brengt en zorgt voor een maximale huurprijs waar huurders hun huisbazen aan kunnen houden.

De Huurdersvereniging pleit ervoor om meer woningen in het stelsel onder te brengen. Hier hebben de woningcorporaties geen zin in. Zij klagen dat hun kas steeds leger raakt. Ze moeten bijdragen bij de Vogelaar-wijkaanpak en de Parkstaddeal, en de nieuwbouw van woningen is steeds duurder. Waar de corporaties op hopen, is om de huurprijs op termijn te liberaliseren in populaire buurten in Amsterdam.

Het kabinet-Balkenende IV heeft afgesproken dat het niet gaat rommelen aan de hypotheekrenteaftrek. Zolang die overeind blijft, verandert er ook niets wezenlijks in het huurbeleid. ‘De CDA wil de hypotheekrenteaftrek handhaven, terwijl de PvdA heeft afgedwongen dat huurprijzen niet sneller dan de inflatie mogen stijgen’, zegt Bastiaan van Perlo van de Huurdersvereniging Amsterdam. Zo verandert er niets en zolang corporaties niet sneller bijbouwen, worden de wachtlijsten alleen langer.

Redding

Er zijn nu gesprekken gaande dat het Amsterdamse experiment moet redden. Het is hoog tijd om niet de woningen te subsidiëren, maar de mensen die erin wonen, vinden beide organisaties. De vraag is alleen op welke manier dat gebeurt. De Huurdersvereniging en corporatiekoepel AFWC staan lijnrecht tegenover elkaar. De kans dat ze eruit komen is niet groot, zegt Bastiaan van Perlo van de Huurdersvereniging. Ondertussen gaan de gesprekken door.

Wat de effecten van Huren op Maat zijn, wordt binnen de periode van de proef slechts beperkt duidelijk. Het project is na drie jaar voorbij. ‘Of er een verhuisgolf op gang komt, kan ik niet vertellen. Misschien kunnen we wat subtielere resultaten zien.’, zegt Minke Kolstein van de AFWC.

Bewoners van straten waar Huren op Maat is toegepast vinden het in elk geval niet gek als de buurman een aantal tientjes meer of minder betaalt dan zijzelf. Een overweldigend aantal van 98 procent vindt het stelsel rechtvaardig, blijkt uit onderzoek van de woningcorporaties.

350 euro voor een ruim appartement in een van de leukste delen van Amsterdam-Oost is ook niet realistisch. De maandlasten van straatgenoten die een woning hebben gekocht liggen vele malen hoger. Er zit een enorm gat tussen de prijzen die worden betaald voor sociale huurwoningen en woningen in de vrije sector. ‘Zeker binnen de ring’, zegt Minke Kolstein van de Amsterdamse koepel van woningcorporaties AFWC. De corporaties willen in de populaire gebieden extra geld kunnen vragen, want de huurprijzen van sociale woningen moeten beter in verhouding komen. De Huurdersvereniging is bang dat de corporaties de hogere huren alleen gebruiken om meer geld binnen te halen.

Impasse

Of de proef ook in Amsterdam komt, is dus nog verre van duidelijk. De wethouder heeft het plan officieel van de agenda gehaald. De corporaties staan achter het plan, maar de Huurdersvereniging Amsterdam blijft voorlopig nog dwarsliggen. Misschien dat de partijen dichter bij elkaar komen. Als dat niet zo is, moet de gemeenteraad eerst toestemming geven voor een ander soort proef waar de Huurdersvereniging niet bij betrokken is. ‘Onbespreekbaar’, zegt Sonja Hauet van de PvdA. ‘De Huurdersvereniging is een belangrijk orgaan, daar gaan we niet omheen werken.’

Als het ervan komt in Amsterdam, moet de Tweede Kamer eerst nog toestemming geven om de stad te laten meedoen aan de proef. Elly van Sluijs zegt dat de gemeente wil dat het project doorloopt tot langer dan eind 2011. Omdat de hoofdstad achterloopt op het project heeft ze ook meer tijd nodig om te zien wat de effecten zijn.

Juist omdat zittende bewoners nog niets van de maatregel gaan voelen, kan Huren op Maat binnen tien jaar niet leiden tot een enorme doorstroming in de sociale huursector.

Ook al is de proef straks een succes en voeren corporaties in het hele land Huren op Maat in, lopende contracten worden ontzien. Juist omdat zittende bewoners nog niets van de maatregel gaan voelen, kan Huren op Maat binnen tien jaar niet leiden tot een enorme doorstroming in de sociale huursector. Anouk en haar vriend zitten dus voorlopig veilig in de Dapperbuurt.